Osoba sprzedająca nieruchomość przed upływem pięciu lat nie zapłaci podatku, jeśli za uzyskane pieniądze wykupi wspólne mieszkanie od byłego małżonka. Spłata eksmęża czy eksżony pozwala zapewnić sobie dach nad głową, a więc daje prawo do ulgi mieszkaniowej. Szef KAS masowo zmienia interpretacje na korzyść podatników, nawet po kilku latach. Wcześniej fiskus nie zgadzał się na zastosowanie preferencji.
Chodzi o ulgę mieszkaniową, która pozwala uniknąć zapłaty 19 proc. podatku dochodowego, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Właściciel nie rozlicza się z fiskusem, jeśli pieniądze ze sprzedaży zainwestuje w zakup nowej nieruchomości, w której będzie realizował własne cele mieszkaniowe.
Jeszcze do niedawna organy podatkowe twierdziły, że spłata byłego małżonka nie jest celem mieszkaniowym. Było to stanowisko co do zasady niewynikające z przepisów oraz nieprzystające do obecnych realiów. Dobrze, że fiskus zmienił stanowisko na korzyść podatników i uznał argument, że spłata jest formą nabycia nieruchomości (czy udziału
w nieruchomości). Osoba spłacająca byłego małżonka, z którym miała wspólną nieruchomość, zapewnia sobie w ten sposób dach nad głową, czyli spełnia własne cele mieszkaniowe.
W praktyce oznacza to, że osoba sprzedająca nieruchomość przed upływem pięciu lat nie zapłaci podatku, jeśli wykupi za to wspólne mieszkanie od eksmałżonka.
Co jest nakładem na własne cele mieszkaniowe
Ulga mieszkaniowa, mimo iż obowiązuje od kilkunastu lat, wciąż budzi wątpliwości. Jak zauważa Michał Rulewicz, radca prawny w Business Law House Lenczewski, Szlawski, Godyń Adwokaci i Radcowie Prawni, warunkiem skorzystania z ulgi jest poniesienie wydatków
w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. Jeśli zatem nieruchomość sprzedano w marcu 2020 r., to okres trzech lat zacznie biec dopiero od stycznia 2021 r. i zakończy się z dniem 31 grudnia 2023 r.
– Nakładem na własne cele mieszkaniowe jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na poczet zapewnienia sobie warunków mieszkaniowych – zakup nowej nieruchomości, remont bądź przebudowę już posiadanych nieruchomości, spłatę zaciągniętych na poczet zbywanej nieruchomości kredytów lub pożyczek. Pomimo dokonanego przez ustawodawcę wyliczenia, nie udało się uniknąć problemów praktycznych, co można zakwalifikować do nakładów własne cele mieszkaniowe – mówi mec. Michał Rulewicz.
Zmiana na korzyść podatnika
Jednak w przypadku rozliczeń byłych małżonków spory kończą się ostatnio rozstrzygnięciem korzystnym dla podatników. Potwierdzeniem tego jest jedna z najnowszych interpretacji
z 8 listopada 2023 r. (nrDOP3.8222.136.2023.EILK). Sprawa dotyczyła kobiety, która w 2010 r. wspólnie z mężem kupiła dom, w którym mieszka do dziś. Następnie w 2018 r. małżonkowie kupili wspólnie mieszkanie. W 2020 r. wzięli rozwód, dokonując przy tym częściowego podziału majątku. Chodził o podział mieszkania – kobieta spłaciła byłego męża i nabyła lokal na własność. Chciała jednak sprzedać mieszkanie, by spłacić męża całkowicie i nabyć na własność także wspólny dom. Zapytała, czy jeśli za pieniądze ze sprzedaży mieszkania nabędzie od męża jego udziały w domu, będzie mogła skorzystać z ulgi na cele mieszkaniowe.
Jej zdaniem, tak, ponieważ zapewni sobie „dach nad głową”, aby móc zostać we własnym domu, czyli realizuje własny cel mieszkaniowy. Poza tym gdyby sprzedała dom wspólnie z byłym mężem, byłaby zwolniona z podatku ze względu na upływ pięciu lat od nabycia.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który odpowiedział na to pytanie 31 marca 2022 r. (interpretacja nr 0112-KDIL2-1.4011.79.2022.2.JK) zajął w tej sprawie stanowisko negatywne. W konsekwencji kobieta musiałaby zapłacić 19 proc. podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega co do zasady opodatkowaniu według stawki 19-proc. PIT. Dopiero po upływie pięciu lat od nabycia jest zwolniony z daniny.
Orzecznictwo pomaga podatnikom
Jednak po ponad roku szef Krajowej Administracji Skarbowej zmienił interpretację z urzędu na korzyść podatniczki. Przekonało go orzecznictwo, zgodnie z którym spłata byłego małżonka może być uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Chodzi o transakcję, w wyniku której nabywa on na własność nieruchomość, która znajdowała się we wspólności małżeńskiej.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2022 r. (sygn. akt II FSK 724/20) orzekł bowiem, że zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (ulga mieszkaniowa) jest normą celu społecznego, mającą ułatwić zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. W przypadku byłych małżonków zniesienie współwłasności nieruchomości mieszkalnej, nabytej w czasie trwania związku małżeńskiego, za spłatą jednego z nich powoduje, że zarówno małżonek, który dokonuje spłaty, jak i małżonek, którego udział został spłacony, mogą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.
Szef KAS stwierdził na tej podstawie, że kobieta może skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Można wystąpić o nadpłatę
To niejedyna zmieniona w ostatnim czasie interpretacja. 14 września 2023 r. szef KAS zmienił na korzyść interpretację z 2019 r. (nr DOP3.8222.130.2023.EILK). Chodziło o rozliczenie mężczyzny, który sprzedał mieszkanie nabyte przed upływem pięciu lat, by po rozwodzie nabyć od byłej małżonki 50 proc. udziałów we wspólnym domu. Najpierw w 2019 r. dyrektor KIS uznał, że mężczyzna nie ma prawa do ulgi. Jednak po czterech latach szef KAS zmienił interpretację z urzędu, potwierdzając prawo podatnika do zwolnienia z PIT. Podobnej zmiany dokonał w interpretacji z 18 września 2023 r. (nr DOP3.8222.137.2023.EILK). Chodziło
o kobietę, która w 2021 r. sprzedała po kilku miesiącach od nabycia mieszkanie nalężące do jej odrębnego majątku, by od byłego męża nabyć na własność wspólny dom. W zmienionej interpretacji szef KAS przyznał jej prawo do ulgi.
Zgodnie z art. 14e. par. 1 ordynacji podatkowej szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub TSUE. Zmiana stanowiska z nieprawidłowego na prawidłowe oznacza, że podatnik może złożyć korektę deklaracji i odzyskać nadpłacony podatek. Z omawianej zmiany podejścia organów podatkowych w kwestii ulgi mieszkaniowej mogą też skorzystać osoby, które w podobnej sytuacji nie skorzystały z ulgi mieszkaniowej, a nie wystąpiły nigdy o własną interpretację. Powinny złożyć korektę zeznania PIT wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty, powołując się na orzecznictwo oraz zmieniane z urzędu interpretacje.
