W ostatnich latach coraz częściej małżonkowie w ramach prywatnego majątku nabywają nieruchomość w celach inwestycyjnych, głównie z przeznaczeniem na wynajem, który gwarantuje im stałe miesięczne przychody.
Małżonkowie powinni dokładnie przeanalizować swoją sytuację oraz możliwe formy opodatkowania uzyskiwanych dochodów z najmu w celu prawidłowego rozliczenia się z fiskusem z dochodów z najmu.
Na gruncie podatku dochodowego każdy z małżonków powinien opodatkować połowę uzyskiwanego przychodu z tytułu najmu nieruchomości (oczywiście mówimy o nieruchomości nabytej do wspólnego majątku małżonków, pomiędzy którymi panuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej). Małżonkowi mają możliwość złożenia w urzędzie skarbowym oświadczenia o opodatkowaniu całego dochodu z najmu przez jednego z małżonków – wówczas obowiązki związane z rozliczaniem przychodów z najmu i wpłacaniem podatku do urzędu realizuje jeden z małżonków. Poniżej prezentujemy treść przykładowego oświadczenia:
W obecnym stanie prawnym podatnicy mają możliwość wyboru formy opodatkowania uzyskiwanych przychodów z najmu według zasad ogólnych oraz zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z pojawiającymi się nowymi założeniami tzw. Polskiego Nowego Ładu od nowego roku podatnicy pozbawieni zostaną prawa wyboru, a jedyną formą opodatkowania dochodów z najmu pozostanie podatek zryczałtowany.
Opodatkowanie dochodów z najmu na zasadach ogólnych pozwala na uwzględnienie ponoszonych kosztów związanych z wynajmowanym lokalem tj. koszty remontu, amortyzacji, czy rozliczaniem odsetek od kredytu. Podatek płacony jest wg skali podatkowej wg stawki 17% lub 32%. Ryczałt pozbawia prawa do rozliczania kosztów, a opodatkowaniu podlega pełna kwota przychodu z najmu. Rekompensatą tego stanu rzeczy może być znacznie niższa stawka podatku wynosząca 8,5% i 12,5% dla przychodów powyżej 100 tys. zł.
Na gruncie podatku VAT sprawa opodatkowania najmu może okazać się bardziej zawiła. Przyjmuje się, że sposób podpisania umowy wyznacza osoby zobowiązane do rozliczania najmu. Oznacza to, że jeśli:
- umowę najmu podpiszą oboje małżonkowie wspólnie – każdy z małżonków rozlicza VAT od najmu,
- umowę najmu podpisze jeden z małżonków – wówczas VAT od najmu rozliczać będzie tylko ten małżonek.
Małżonkom przysługuje limit zwolnienia podmiotowego VAT wynoszący 200 tys. zł, zatem może się okazać, że w przypadku najmu prywatnego nieruchomości nie powstają u nich żadne obowiązki w VAT. Należy jednak pamiętać, że jeśli któryś z małżonków jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (ponieważ prowadzi działalność gospodarczą), wówczas nie przysługuje mu odrębny limit zwolnienia z VAT dla najmu prywatnego, a przychody z najmu powinien opodatkować VAT.
Przykład 1
Małżonkowie podpisali umowę najmu lokalu użytkowego, w której ustalona została miesięczna kwota czynszu najmu wynosząca 1.800,00 zł netto. Małżonka prowadzi indywidualną działalność gospodarczą w ramach, której zrezygnowała ze zwolnienia podmiotowego w VAT i jest czynnym podatnikiem VAT. Małżonek uzyskuje przychody z umowy o pracę.
W powyższym przykładzie każdy z małżonków zobowiązany jest do rozliczania czynszu najmu w VAT, ponieważ umowa została zawarta przez oboje małżonków. Z racji tego, że małżonka jest czynnym podatnikiem VAT powinna wystawić fakturę na najem w wysokości 900,00 zł + VAT 23%. Małżonek z kolei ma prawo do zwolnienia podmiotowego VAT i wystawi rachunek na 900 zł netto (bez VAT).
Przykład 2
San faktyczny jak w przykładzie 1 z tą różnicą, że umowa została zawarta przez małżonka i to ona stał się stroną umowy najmu nieruchomości wspólnej posiadanej z małżonką.
Małżonek wystawi rachunek na kwotę 1.800,00 zł netto. Od czynszu najmu nie powstanie VAT do zapłaty.
Z powyższego wynika, że małżonkowie mają wpływ na kształtowanie wysokości czynszu najmu. Jeśli najemcą jest osoba prywatna, wówczas korzystniejszy jest dla niej najem na zasadach opisanych w przykładzie 2, ponieważ najemca nie poniesie ekonomicznego ciężaru podatku VAT.
Przykład 3
Małżonkowie posiadają hale magazynowe. Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej, a każdy z nich zatrudniony jest w oparciu o umowę o pracę. Małżonek zawarł z firmą Alfa umowę najmu hali magazynowych, w której ustalony został czynsz najmu wynoszący 20 tys. zł miesięcznie.
Z uwagi na to, że umowę zawarł małżonek, tylko on zobowiązany będzie do rozliczenia na gruncie VAT czynszu najmu. Czynsz najmu w sypkości 20 tys. zł miesięcznie powoduje, że w trakcie roku dojdzie do przekroczenia limitu zwolnienia podmiotowego wynoszącego 200 tys. zł. przez małżonka i zobowiązany będzie on do zarejestrowania się, jako czynny podatnik VAT.
Przykład 4
Stan faktyczny taki jak w przykładzie 3, z tą różnicą, że umowa zostanie zawarta przez oboje małżonków.
W takiej sytuacji nie dojdzie do przekroczenia limitu zwolnienia z VAT, zatem małżonkowie nie będą zobowiązani do zarejestrowania się, jako podatnicy VAT czynni.
Wskazane przez nas przykłady wskazują, że sposób podpisania umowy najmu prywatnego może mieć duże znaczenie dla przyszłych konsekwencji podatkowych. W przypadku wynajmu nieruchomości prywatnej zalecamy skonsultowanie własnego przypadku przez małżonków z doradcą podatkowym.
