Najem prywatny za 2023 rok rozlicza się według nowych zasad. Jedyną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, według stawek 8,5 i 12,5 proc. Z kolei małżonkowie wynajmujący wspólną nieruchomość zapłacą stawkę 12,5 proc. dopiero po przekroczeniu progu 200 tys. zł, zamiast 100 tys. zł. Taka zmiana weszła w życie w połowie 2023 r., ale ma zastosowanie do przychodów uzyskanych za cały 2023 r.
Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego (czyli poza działalnością gospodarczą) jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Termin rozliczenia za ubiegły rok upływa 30 kwietnia 2024 r. Służy do tego formularz PIT-28. Administracja skarbowa udostępnia wstępnie przygotowany PIT-28 w usłudze Twój e-PIT. Jest on uzupełniony o kwoty ryczałtu, które właściciel nieruchomości wpłacił w ciągu roku do urzędu skarbowego. Ten, kto chce skorzystać z usługi Twój e-PIT, powinien wcześniej przejrzeć zeznanie, uzupełnić i zaakceptować (PIT-28 nie zostanie zaakceptowany automatycznie).
Małżonkowie zaoszczędzą na podatku
Podobnie jak w poprzednich latach ryczałt rozliczany jest według dwóch stawek: 8,5 proc. i – po przekroczeniu progu 100 tys. zł przychodu – 12,5 proc. Nowością w rozliczeniu za 2023 r. jest podwyższony limit dla małżonków, wprowadzony do ustawy ryczałtowej przez pakiet SLIM VAT 3, czyli nowelizacja ustawy o VAT oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1059).
– Małżonkowie będą stosować wyższą stawkę ryczałtu, 12,5 proc. przychodów z najmu, dopiero po przekroczeniu limitu 200 tys. zł (obecnie limit wynosi 100 tys. zł) bez względu na to, czy będą rozliczać te przychody odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich. Dzięki temu zapłacą niższy ryczałt – wyjaśnia Ministerstwo Finansów.
MF wyjaśnia, że limit 200 tys. zł ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa.
Podniesienie progu może oznaczać realne oszczędności.
Przykład: Małżonkowie mieli w 2022 r. 160 tys. zł przychodu z najmu. Zapłacili 16 tys. zł ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych: 8,5 tys. zł od przychodów 100 tys. zł (według stawki 8,5 proc.) i 7,5 tys. zł od przychodów 60 tys. zł (według stawki 12,5 proc.). W rozliczeniu za 2023 r. dzięki zmianie przepisów zapłacą 13,6 tys. zł ryczałtu. Cały przychód 160 tys. zł będzie opodatkowany stawką 8,5 proc.
Maksymalna korzyść uzyskana dzięki zmianom może wynieść do 4 tys. zł rocznie. Dotychczas od przychodów 200 tys. zł małżonkowie płacili 21 tys. zł ryczałtu (8,5 tys. zł do limitu 100 tys. zł plus 12,5 tys. zł od nadwyżki ponad 100 tys. zł). Po zmianach zapłacą 17 tys. zł. Po przekroczeniu limitu 200 tys. zł będzie obowiązywać stawka 12,5 proc.
Według niej zmiana stawia osoby będące w związku małżeńskim w tej samej sytuacji, co osoby stanu wolnego. Dotychczas pojawiały się bowiem zarzuty o nierównym traktowaniu. Osobom niebędącym w związku małżeńskim przysługiwały bowiem dwa limity – po 100 tys. zł. Tymczasem małżonkowie mieli dotychczas jeden limit – łącznie 100 tys. zł.
W interpretacji z 26 lutego 2024 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.911.2023.2.AA) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, jak rozliczyć się w sytuacji, gdy podatnik wynajmuje zarówno mieszkanie będące jego odrębną własnością, jak też należące do majątku wspólnego. W takim przypadku podatnik do rozliczenia najmu nieruchomości wspólnej z małżonką stosuje limit 200 tys. zł. Z kolei do rozliczenia własnej nieruchomości stosuje limit 100 tys. zł, ale przy obliczaniu progu 100 tys. zł uwzględnia też przychody z najmu wspólnej nieruchomości.
Możliwa nadpłata w zeznaniu rocznym
Mimo iż przepis podwyższający próg przychodów wszedł życie w połowie roku, to zgodnie z art. 29 ust. 2 pakietu SLIM VAT 3, nowe zasady stosuje się do przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 r. Może to jednak wprowadzać zamieszanie w rozliczeniu.
Problemu nie będzie, w sytuacji gdy małżonkowie przekroczą próg 200 tys. zł przychodów po 1 lipca 2023 r. Wątpliwości pojawiają się natomiast, gdy próg został przekroczony już np. w maju i podatnicy zapłacili za maj i czerwiec ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki 12,5 proc. W takiej sytuacji powstaje nadpłata za maj i czerwiec, ponieważ podatnicy zapłacili 12,5 proc. ryczałtu, a dzięki zmianie przepisów przysługuje im stawka 8,5 proc. Nadpłatę będą mogli odzyskać w rozliczeniu ryczałtu za 2023 r.
Zeznanie może złożyć jeden z małżonków
Jeśli małżonkowie wynajmują wspólne mieszkanie, rozliczeniem może się zająć jeden z nich. Ministerstwo Finansów wyjaśnia, że przychody z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku małżonków mogą być opodatkowane przez jednego z nich, jeżeli istnieje między nimi wspólność majątkowa. Warunkiem jest złożenie w urzędzie skarbowym (właściwym ze względu na miejsce zamieszkania) oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu (dzierżawy) przez jednego z małżonków.
Oświadczenie składa się najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy w roku podatkowym przychód z tego tytułu (albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego). Wybór zasady opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych. Można jednak złożyć oświadczenie o rezygnacji z takiego rozwiązania.
W efekcie, jeśli małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich, przychody te będą do limitu 200 tys. zł objęte 8,5 proc. Jeśli nie złożą takiego oświadczenia, bo nie ma między nimi wspólności majątkowej, albo chcą rozliczyć się odrębnie, każdy z nich będzie miał własny limit 100 tys. zł.
Co jest przychodem wynajmującego
Przypomnijmy, że przychodem jest, co do zasady, umówiony czynsz, który najemca płaci z tytułu najmu. Przychodem nie są opłaty ponoszone przez najemcę, takie jak np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, jeśli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy ryczałtowej opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
W interpretacji z 15 stycznia 2024 r. (nr 0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR) wyjaśnił, jak rozliczyć przychody z najmu krótkoterminowego, prowadzonego za pośrednictwem platformy internetowej. Przychód po stronie podatnika powstanie w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych za pośrednictwem operatora platformy.
