Osoba sprzedająca nieruchomość może skorzystać ze zwolnienia, jakim jest ulga mieszkaniowa, jeśli spełni określone warunki. Warto wiedzieć również, czy wydatki cele mieszkaniowe mogą być rozliczane w kryptowalutach. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) potwierdził w interpretacji, że zakup nieruchomości za kryptowaluty nie wyklucza możliwości skorzystania ulgi.
Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Stanowi o tym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT).
Czym jest ulga mieszkaniowa
Od tej generalnej zasady opodatkowania istnieje jednak wyjątek. Jest nim tzw. ulga mieszkaniowa. Ulga ta to de facto zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 21 ust.1 pkt 131 przywołanej ustawy. Pozwala ona na odliczenie od podstawy opodatkowania właściwie udokumentowanych kwot wydanych na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup mieszkania czy budowa domu. Aby skorzystać z ulgi, należy przeznaczyć zdobyte środki na cele mieszkaniowe nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i zachować odpowiednie dokumenty potwierdzające wydatek.
Przepisy ustawy o PIT przewidują zamknięty katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT). Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał w nim cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości. Katalog ten jest stosunkowo szeroki.
Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się kwoty poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
Należy również zaznaczyć, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Czy można zapłacić kryptowalutą
Wątpliwości budzi jednak możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej w sytuacji regulowania wydatków za pomocą walut wirtualnych. Potwierdzeniem tego jest wydana 21 lutego 2024 r. interpretacja podatkowa dyrektora KIS, nr 0112-KDSL1-1.4011.494.2023.1.MW.
Przedmiotem przywołanej interpretacji podatkowej dyrektora KIS była – między innymi – możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej w przypadku uregulowania ceny zakupu 1/2 nieruchomości za pomocą waluty wirtualnej. We wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej wskazano, że cena nabycia nieruchomości będzie w pełni odpowiadała cenie rynkowej i w akcie notarialnym wyrażona będzie w złotówkach. Zapłata zaś ceny przeprowadzona zostanie kryptowalutami, które wnioskodawczyni posiada w swoim majątku osobistym i zostaną przekazane na osobisty portfel kryptowalutowy współmałżonka. Ponadto cena wyrażona w złotówkach zostanie przeliczona na obowiązujący w dniu płatności kurs danej kryptowaluty.
Dyrektor KIS potwierdził prawidłowość stanowiska podatniczki, przyjmując że ma ona prawo do zaliczenia w całości wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania i jego remont), o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Organ zgodził się z tym, że uregulowanie przez podatniczkę ceny wyrażonej w akcje notarialnym za pomocą kryptowalut będzie skuteczne dla zastosowania zwolnienia z podatku.
W interpretacji wskazano, że zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie otrzymane środki finansowe. Przywołany przepis nie mówi w dodatku o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.
Organ interpretacyjny zwrócił uwagę, że przepisy kodeksu cywilnego dają stronom swobodę sposobu określenia ceny. W samej treści umowy strony nie muszą bowiem podawać konkretnej sumy pieniężnej, a jedynie ograniczyć do wskazania podstaw jej ustalenia w przyszłości. Przy czym podstawy ustalenia mogą istnieć w chwili zawarcia lub dopiero powstać w przyszłości (art. 536 ust. 1 kodeksu cywilnego).
Kryptowaluty na równi z walutą tradycyjną
Zakup nieruchomości za pomocą kryptowalut nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia z PIT jakim jest ulga mieszkaniowa. Jest to szczególnie istotne w kontekście coraz większej popularności walut wirtualnych jako środka płatniczego. Traktowanie kryptowalut na równi z tradycyjnymi walutami w aspekcie ulg podatkowych stanowi przy tym ważny krok w kierunku adaptacji przepisów podatkowych do zmieniającej się rzeczywistości finansowej. Proces ten wiąże się jednak z koniecznością uwzględnienia szeregu szczegółów prawnych. Przede wszystkim, podatnicy pragnący skorzystać z tego typu rozliczeń powinni zadbać o odpowiednie dokumentowanie wydatków oraz w celu prawidłowego rozliczenia podatku właściwie przeliczyć wartości wyrażone w walucie wirtualnej na pieniądz fiducjarny.
W przywołanej interpretacji podatkowej prawidłowo uznano, że świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, uregulowanie ceny wyrażonej w akcje notarialnym w złotówkach za pomocą kryptowalut nie pozbawia podatnika prawa do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Warunkiem skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej jest bowiem wydatkowanie równowartości przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe.
